Leerstandsabgabe 2026

Leerstandsabgabe 2026: Was leere Wohnungen jetzt kosten

Eine Wohnung einfach leer stehen zu lassen, wird in Österreich zunehmend teuer. Mehrere Bundesländer heben inzwischen eine Leerstandsabgabe ein, teils in spürbarer Höhe. Zu den entgangenen Mieteinnahmen kommt damit eine direkte Abgabe dazu, und die schmälert Ihre Rendite.

Warum gerade jetzt?

• Seit einer Verfassungsänderung 2024 dürfen die Länder Leerstandsabgaben in einer Höhe festlegen, die tatsächlich zum Vermieten bewegen soll. Frühere Urteile, die solche Abgaben als verfassungswidrig eingestuft haben, helfen heute nicht mehr. Das Ziel ist klar: Leerer Wohnraum soll zurück auf den Markt.

Die Bundesländer im Überblick (Stand Herbst 2026, Beträge für ca. 100 m² pro Jahr)

• Tirol Abgabe ab: 6 Monate durchgehend leer (ca. 26 Wochen), Abgabe ab dem 7. Monat Höhe: bis ca. 4.000 € Besonderheit: bis 30 % des Basismietwerts pro m² und Monat, in 154 von 277 Gemeinden
• Salzburg Abgabe ab: mehr als 26 Wochen im Jahr (ca. 182 Tage) Höhe: bis 1.000 €, bei Neubau bis 2.000 € Besonderheit: große Neubauwohnungen bis 5.000 €, nur mehr in rund 45 Gemeinden
• Steiermark Abgabe ab: mehr als 26 Wochen im Jahr (ca. 182 Tage) Höhe: bis 1.000 € Besonderheit: max. 10 € pro m², Abschaffung bis 2029 geplant
• Vorarlberg Abgabe ab: mehr als ein halbes Kalenderjahr (ca. 26 Wochen) Höhe: je nach Gemeinde, max. ca. 3.300 € Besonderheit: über die Zweitwohnsitzabgabe geregelt
• Kärnten Abgabe ab: geplant mehr als 12 Wochen (ca. 84 Tage) Höhe: derzeit keine Besonderheit: neue Abgabe ab 2027 geplant
• Wien, Oberösterreich, Niederösterreich, Burgenland Keine Leerstandsabgabe

Wann gilt eine Wohnung als leer?

Entscheidend ist, wie lange kein Hauptwohnsitz gemeldet ist. Die Gemeinden prüfen das ganz einfach über das Zentrale Melderegister. Wird die Wohnung tatsächlich genutzt, etwa als Ferien- oder Berufswohnung, fällt stattdessen meist die Zweitwohnsitzabgabe an. Diese Nutzung müssen Sie aber selbst melden und nachweisen. Auffällig niedrige Strom- oder Wasserverbräuche können außerdem Scheinmeldungen auffliegen lassen.

Wichtige Ausnahmen

• Sanierung oder Mängel: Die Wohnung ist nicht bewohnbar oder wird gerade zügig saniert. Belege wie Kostenvoranschläge oder eine Bauanzeige sollten Sie bereithalten.
• Eigenbedarf: Die Wohnung wird absehbar für Sie oder nahe Angehörige gebraucht, zum Beispiel fürs Studium der Kinder.
• Pflegeheim oder Spitalsaufenthalt des Eigentümers, meist für eine gewisse Zeit.
• Neubau: In der Regel ist ein bis zwei Jahre Leerstand für Verkauf oder Erstbezug erlaubt.
• Nachweisbare Vermietungs- oder Verkaufsbemühungen zu marktüblichen Preisen, etwa mit Maklerauftrag. Ein paar Inserate mit überhöhter Miete reichen dafür nicht.

Melden und zahlen

Die Abgabe ist meist eine Selbstbemessungsabgabe: Sie müssen sie selbst berechnen, melden und einzahlen. In Tirol ist die Frist der 31. März des Folgejahres, in anderen Ländern gelten eigene Regeln. Wer nicht meldet, riskiert:

• einen Bescheid der Gemeinde
• einen Verspätungszuschlag
• Nachzahlungen für mehrere Jahre
• Verwaltungsstrafen

Unser Tipp

Rechnen Sie nach: Abgabe zahlen, vermieten oder verkaufen? Oft ist eine befristete Vermietung die bessere Lösung. Kleine Vermieter dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Steuerlich ist die Abgabe als Werbungskosten absetzbar, allerdings nur, wenn Sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht belegen können. Sonst droht die Einstufung als „Liebhaberei“, und Sie verlieren die Absetzbarkeit aller Kosten.