Kaufnebenkosten 2026

Kaufnebenkosten in Österreich 2026: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Steuern, Gebühren, Makler und Vertragserrichtung machen in Österreich meist rund 9 bis 11 % des Kaufpreises aus. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit, Sie sollten sie also aus Eigenmitteln einplanen. Hier sehen Sie, welche Posten anfallen und wie viel sie ausmachen.

Das Wichtigste in Kürze

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
Eintragung ins Grundbuch: 1,1 % vom Kaufpreis
Eintragung des Pfandrechts (bei Kredit): 1,2 % vom Pfandbetrag
Maklerprovision: höchstens 3 % plus 20 % USt, also 3,6 %
Vertragserrichtung und Treuhand: etwa 1 bis 2 % plus USt und Barauslagen
Neu seit Juli 2026: Die befristete Befreiung von der Grundbuchgebühr für Eigenheime ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen. Seither werden die Gebühren wieder in voller Höhe fällig.

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises. Übernehmen Sie zusätzlich Verpflichtungen des Verkäufers, etwa offene Kredite, zählen diese mit. Der Notar oder Anwalt berechnet die Steuer selbst und führt sie an das Finanzamt ab. Erst danach erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

Gesetz: § 7 Abs 1 Z 3 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG)

Eintragungsgebühr Grundbuch: 1,1 %

Für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts verlangt das Grundbuchsgericht 1,1 % des Kaufpreises.

Gesetz: Tarifpost 9 lit b Z 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG)

Befreiung ausgelaufen: Von April 2024 bis 30. Juni 2026 konnte man sich diese Gebühr beim Kauf eines Eigenheims für den Hauptwohnsitz bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € ersparen. Diese Befreiung wurde nicht verlängert. Für Eintragungsanträge seit 1. Juli 2026 gilt wieder der volle Satz.

Gesetz: § 25a GGG (befristet bis 30.6.2026)

Pfandrechtseintragung: 1,2 %

Finanzieren Sie mit einem Kredit, lässt die Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Die Gebühr beträgt 1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags. Achtung: Banken lassen meist eine Höchstbetragshypothek von etwa 120 bis 130 % der Kreditsumme eintragen, die Gebühr wird von diesem höheren Betrag berechnet.

Gesetz: Tarifpost 9 lit b Z 4 GGG

Die frühere Kreditvertragsgebühr von 0,8 % gibt es seit 2011 nicht mehr.

Maklerprovision: bis 3,6 %

Beim Kauf darf der Makler vom Käufer bei einem Kaufpreis über 48.448 € höchstens 3 % plus 20 % Umsatzsteuer verlangen, insgesamt also 3,6 %. Bei niedrigeren Kaufpreisen gelten eigene Höchstbeträge. Das Bestellerprinzip gilt seit Juli 2023 nur für Mietwohnungen, nicht für den Kauf.

Gesetz: § 15 Immobilienmaklerverordnung (IMV)

Vertragserrichtung und Treuhandschaft: etwa 1 bis 2 %

Notar oder Anwalt erstellen den Kaufvertrag, wickeln den Kaufpreis treuhändig ab und kümmern sich um Grunderwerbsteuer und Grundbuch. Üblich sind etwa 1 bis 2 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer. Dazu kommen Barauslagen wie Grundbuchauszüge und die Beglaubigung der Unterschriften. Das Honorar ist frei vereinbar, fragen Sie vorab nach einem Fixpreis.

Kosten der Finanzierung

Bearbeitungsgebühr der Bank: je nach Bank etwa 0,5 bis 2 % der Kreditsumme, oft verhandelbar
Schätzgutachten der Bank: meist einige hundert Euro
Kontoführung und Versicherungen: etwa Ablebensversicherung, je nach Bank

Rechenbeispiel

Kauf einer Wohnung um 400.000 € mit Makler, Kredit über 300.000 €, eingetragenes Pfandrecht 360.000 €:

Grunderwerbsteuer 3,5 %: 14.000 €
Grundbuch Eigentum 1,1 %: 4.400 €
Grundbuch Pfandrecht 1,2 % von 360.000 €: 4.320 €
Maklerprovision 3 % plus USt: 14.400 €
Vertragserrichtung und Treuhand, etwa 1,5 % plus USt: 7.200 €
Bankspesen und Schätzung, geschätzt: 1.000 €

Summe: 45.320 €, das sind rund 11,3 % des Kaufpreises.

Ohne Makler und ohne Kredit fallen nur Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Vertrag an. Das sind 25.600 €, rund 6,4 %.

Zum Vergleich: Wäre der Eintragungsantrag noch bis 30. Juni 2026 eingelangt und die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz geworden, hätten Sie sich die beiden Grundbuchgebühren von zusammen 8.720 € gespart.

Weitere Punkte, die oft übersehen werden

Rücklage bei Eigentumswohnungen: Die Reparaturrücklage gehört zur Liegenschaft und bleibt bei der Wohnung, sie wird nicht an den Verkäufer ausbezahlt. Eine hohe Rücklage ist ein Pluspunkt beim Kauf.
Mitgekauftes Inventar: Eine Küche oder Möbel können im Vertrag gesondert und mit realistischem Wert ausgewiesen werden. Darauf fallen keine Grunderwerbsteuer und keine Grundbuchgebühr an. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt aber.
Neubau vom Bauträger: Hier ist die Umsatzsteuer meist im Preis enthalten. Die Treuhandabwicklung nach dem Bauträgervertragsgesetz kostet extra.
Laufende Kosten ab Übergabe: Grundsteuer, Betriebskosten und Versicherung gehen ab Übergabe auf Sie über.
Umzug und Einrichtung: zählen nicht zu den Kaufnebenkosten, gehören aber in Ihre Planung.

Checkliste vor dem Kauf

Haben Sie rund 10 % des Kaufpreises als Eigenmittel für die Nebenkosten eingeplant?
Haben Sie ein Fixpreisangebot von Notar oder Anwalt eingeholt?
Wie hoch wird das Pfandrecht der Bank eingetragen?
Ist die Maklerprovision schriftlich vereinbart?
Gibt es Inventar, das gesondert ausgewiesen werden kann?
Bei Eigentumswohnungen: Wie hoch ist die Rücklage, und sind größere Sanierungen geplant?

Quellen zum Nachlesen

Grunderwerbsteuergesetz 1987 und Gerichtsgebührengesetz im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at)
Immobilienmaklerverordnung (ris.bka.gv.at)
Bundesministerium für Justiz, Informationen zur Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr (bmj.gv.at)
oesterreich.gv.at, Thema „Kosten beim Wohnungskauf“

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.