Das MRG aus Mietersicht

Das MRG aus Mietersicht: Ihre Rechte, Ihr Schutz und die wichtigsten Fristen

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter in Österreich in vielen Bereichen: bei der Miethöhe, bei Reparaturen, bei Kündigungen. Viele Rechte gelten aber nur, wenn man sie kennt und Fristen einhält. Hier sind die wichtigsten Paragraphen aus Mietersicht.

1. Welcher Schutz gilt für meine Wohnung?

§ 1 – Geltungsbereich
Ihr Schutz hängt davon ab, in welchem Haus Sie wohnen:

Vollanwendung, vor allem bei Altbauten mit Baubewilligung vor 1953 und geförderten Neubauten: Hier gilt der volle Schutz, auch Obergrenzen für die Miete.
Teilanwendung, etwa bei ungeförderten Neubauten oder neueren Eigentumswohnungen: Sie haben Kündigungsschutz, Schutz bei Befristungen, ein Eintrittsrecht und Regeln für die Kaution. Die Miethöhe ist aber frei vereinbart.
Vollausnahme, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Ferienwohnungen: Das MRG gilt nicht, es gilt nur das ABGB. Dann gibt es auch keinen Kündigungsschutz nach dem MRG.

Für Sie heißt das: Fragen Sie beim Vertragsabschluss nach dem Baujahr des Hauses. Davon hängt ab, welche Rechte Sie haben.

§ 2 – Haupt- oder Untermieter?
Hauptmieter haben mehr Rechte als Untermieter. Wird eine Untermiete nur vorgeschoben, um das MRG zu umgehen (Scheinuntermiete), können Sie verlangen, als Hauptmieter anerkannt zu werden.

2. Reparaturen und Umbauten

§ 3 – Was der Vermieter reparieren muss
Der Vermieter ist zuständig für:

die allgemeinen Teile des Hauses, also Dach, Fassade, Stiegenhaus und Hauptleitungen
Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Zentralheizung
eine mitvermietete Therme oder einen mitvermieteten Boiler
in der Wohnung: ernste Schäden am Haus und erhebliche Gesundheitsgefahren

§ 6 – Wenn der Vermieter nicht repariert
Sie können bei Gericht oder der Schlichtungsstelle beantragen, dass dem Vermieter die Arbeiten aufgetragen werden. Er bekommt dafür eine Frist von höchstens einem Jahr. Tut er dann nichts, kann ein Zwangsverwalter eingesetzt werden.

§ 7 – Nach Brand oder Sturm
Der Vermieter muss die Wohnung im Umfang der Versicherungsleistung wiederherstellen.

§ 8 – Ihre Pflichten und Ihr Anspruch auf Entschädigung
Sie müssen die Wohnung schonend nutzen und Leitungen, Heizung und Sanitäranlagen in der Wohnung warten. Ernste Schäden müssen Sie sofort melden, sonst können Sie schadenersatzpflichtig werden. Für notwendige Arbeiten müssen Sie dem Vermieter Zutritt geben. Werden Sie dadurch wesentlich beeinträchtigt, steht Ihnen eine angemessene Entschädigung zu.

§ 9 – Umbauen in der Wohnung
Wollen Sie wesentlich umbauen, etwa ein neues Bad, eine Klimaanlage oder eine Wallbox, kündigen Sie das dem Vermieter schriftlich an. Antwortet er nicht innerhalb von 2 Monaten, gilt seine Zustimmung als erteilt. Bestimmte Verbesserungen darf er gar nicht ablehnen, etwa Wasser-, Strom-, Gas-, Heiz- und Sanitäranlagen oder Energiesparmaßnahmen. Bei anderen Umbauten kann er beim Auszug verlangen, dass Sie den alten Zustand wiederherstellen.

§ 10 – Geld zurück für Ihre Investitionen
Haben Sie nützlich investiert, etwa in eine neue Heizung, ein neues Bad oder neue Böden, bekommen Sie beim Auszug einen Teil ersetzt. Abgeschrieben wird mit 1/10 pro Jahr bei Leitungen, Heizung und Sanitär und mit 1/20 pro Jahr bei anderen Investitionen.

Achtung, Frist: Melden Sie den Anspruch schriftlich mit Rechnungen an. Kündigen Sie selbst oder lösen Sie den Vertrag einvernehmlich auf, haben Sie dafür nur 14 Tage. Sonst verfällt der Anspruch. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf.

3. Untermiete, Abtretung, Tausch und Todesfall

§ 11 – Untervermieten
Ein Verbot der Untervermietung im Vertrag gilt nur aus wichtigem Grund. Solche Gründe sind etwa, dass Sie die ganze Wohnung untervermieten, eine überhöhte Untermiete verlangen, die Wohnung überbelegen oder der Untermieter den Hausfrieden stört.

§ 26 – Wie viel Sie verlangen dürfen
Vermieten Sie die ganze Wohnung unter, darf die Untermiete höchstens Ihre Hauptmiete plus 50 % betragen, dazu Betriebskosten und Umsatzsteuer.

§ 12 – Wohnung an Angehörige weitergeben
Sie dürfen Ihr Mietrecht ohne Zustimmung des Vermieters an nahe Angehörige abtreten. Ehepartner und Kinder müssen dafür 2 Jahre mit Ihnen zusammengewohnt haben, Geschwister 5 Jahre. Teilen Sie die Abtretung dem Vermieter sofort mit.

§ 13 – Wohnungstausch
Wohnen Sie seit mehr als 5 Jahren in der Wohnung und haben wichtige Gründe, etwa soziale, gesundheitliche oder berufliche, können Sie innerhalb der Gemeinde tauschen. Verweigert der Vermieter grundlos, kann das Gericht seine Zustimmung ersetzen.

§ 14 – Wenn der Mieter stirbt
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Kinder und Geschwister treten ein, wenn sie mit ihm gewohnt haben und die Wohnung dringend brauchen. Wer nicht eintreten will, muss das innerhalb von 14 Tagen mitteilen.

4. Miete und Kosten prüfen

§ 15 – Was Sie zahlen
Ihre Miete setzt sich zusammen aus:

dem Hauptmietzins
den Betriebskosten
den Kosten für Gemeinschaftsanlagen
gegebenenfalls einem Entgelt für Möbel
der Umsatzsteuer

Haben Sie eine Pauschalmiete, können Sie verlangen, dass sie aufgeschlüsselt wird.

§ 16 – Ist meine Miete zu hoch?
In der Vollanwendung gelten Obergrenzen, meist der Richtwert Ihres Bundeslandes mit Zu- und Abschlägen.

Lagezuschlag: Er gilt nur, wenn ihn der Vermieter spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich begründet hat.
Befristung: Bei befristeten Verträgen muss die Miete um 25 % niedriger sein.
Prüfen lassen: Halten Sie Ihre Miete für überhöht, können Sie sie innerhalb von 3 Jahren bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht prüfen lassen. Bei befristeten Verträgen geht das bis 6 Monate nach Vertragsende. Zu viel Bezahltes bekommen Sie zurück.
Wertsicherung: Seit 2026 darf die Miete nur noch einmal jährlich am 1. April an die Inflation angepasst werden. Über 3 % Inflation zählt nur die Hälfte. In der Vollanwendung gilt 2026 eine Grenze von höchstens 1 %, 2027 von höchstens 2 %. Jede Erhöhung muss Ihnen mindestens 14 Tage vorher schriftlich mitgeteilt werden.

§ 16b – Ihre Kaution
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen. Nach dem Auszug muss er sie samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen. Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen, nicht die normale Abnutzung.

§ 17, § 21 und § 24 – Betriebskosten
Betriebskosten werden nach der Nutzfläche aufgeteilt. Dazu gehören zum Beispiel Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Allgemeinstrom, Hausversicherung, Verwaltung und Hausbetreuung.

Reparaturen sind keine Betriebskosten.
Kosten für Lift oder Garten zahlen nur Mieter, die diese Anlagen nutzen dürfen.
Die Jahresabrechnung muss bis 30. Juni vorliegen.
Sie dürfen die Belege einsehen.

§ 20 – Einblick in die Finanzen des Hauses
In der Vollanwendung muss der Vermieter jährlich offenlegen, was er an Hauptmietzins eingenommen und für das Haus ausgegeben hat. Sie dürfen die Belege einsehen.

§ 18 – Mieterhöhung wegen Sanierung
Eine Erhöhung wegen großer Sanierungen ist nur befristet möglich und nur nach Entscheidung von Gericht oder Schlichtungsstelle. Als Mieter sind Sie an diesem Verfahren beteiligt.

§ 27 – Verbotene Ablösen
Ablösen ohne Gegenleistung, Zahlungen für einen Verzicht auf Kündigungsgründe und überhöhte Provisionen sind verboten. Solche Zahlungen können Sie bis zu 10 Jahre zurückfordern, eine überhöhte Miete bis zu 3 Jahre.

5. Befristung und Kündigung

§ 29 – Befristeter Vertrag
Ein befristeter Wohnungsmietvertrag muss schriftlich sein und mindestens 3 Jahre dauern. Seit 2026 sind es 5 Jahre, wenn Ihr Vermieter Unternehmer ist. Sie selbst können nach einem Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen. Dieses Recht kann Ihnen niemand nehmen. Ist eine Befristung ungültig, gilt der Vertrag als unbefristet.

§ 30 – Kündigungsschutz
Der Vermieter kann Ihnen nur aus wichtigem Grund kündigen. Gründe sind etwa Mietrückstand, ein erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, grob ungehöriges Verhalten oder Eigenbedarf. Ohne Grund ist keine Kündigung möglich.

§ 33 – So muss der Vermieter kündigen
Der Vermieter muss gerichtlich kündigen und den Grund beweisen. Gegen die Kündigung können Sie innerhalb von 4 Wochen Einwendungen beim Gericht erheben. Tun Sie das nicht, wird die Kündigung wirksam. Bei Mietrückstand können Sie die Kündigung noch abwenden, wenn Sie bis zum Ende der Verhandlung alles nachzahlen.

Sie selbst können auch einfach schriftlich kündigen.

§ 31 und § 32 – Bei Eigenbedarf
Unter Umständen darf der Vermieter nur einen Teil der Wohnung kündigen. Bei manchen Kündigungen muss er Ihnen zwei passende Ersatzwohnungen anbieten und die Übersiedlung zahlen.

§ 34 und § 35 – Mehr Zeit zum Ausziehen
Das Gericht kann die Räumungsfrist um bis zu 9 Monate verlängern. Droht Ihnen Obdachlosigkeit, kann die Zwangsräumung aufgeschoben werden, insgesamt höchstens ein Jahr.

§ 36 – Schadenersatz bei vorgeschobenem Eigenbedarf
Mussten Sie wegen Eigenbedarf ausziehen und der Vermieter nutzt die Wohnung dann nicht wie angegeben, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz, etwa für Umzugskosten oder eine höhere Miete.

6. Ihr Recht durchsetzen

§ 37 bis § 40 – Schlichtungsstelle und Gericht
Streit um Miethöhe, Betriebskosten, Kaution oder Reparaturen wird im vereinfachten Verfahren beim Bezirksgericht entschieden. In den ersten beiden Instanzen brauchen Sie keinen Anwalt. In Städten mit Schlichtungsstelle, etwa Wien oder Graz, beginnen Sie dort, das ist kostenlos. Ist die Entscheidung der Schlichtungsstelle für Sie nicht in Ordnung, können Sie innerhalb von 4 Wochen das Gericht anrufen. Unterstützung bieten auch Mieterschutzorganisationen.

§ 42 – Ihre Wohnung ist geschützt
Das Mietrecht an Ihrer Wohnung, soweit Sie und Ihre Familie sie zum Wohnen brauchen, kann von Gläubigern nicht gepfändet werden.

7. Ältere Verträge

§ 46 – Eintritt in einen Altvertrag
Treten Sie als Ehepartner, Lebensgefährte oder minderjähriges Kind in einen Vertrag ein, der vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurde, darf die Miete deshalb nicht erhöht werden. Bei anderen Angehörigen ist eine Anhebung möglich.

Stand: Oktober 2026. Diese Übersicht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.