Das MRG aus Vermietersicht

Das Mietrechtsgesetz (MRG): Die wichtigsten Paragraphen für Vermieter

Das Mietrechtsgesetz regelt in Österreich, was Vermieter und Mieter dürfen und müssen. Nicht jede Wohnung fällt aber voll darunter. Hier finden Sie die wichtigsten Bestimmungen im Überblick, jeweils kurz erklärt.

Anwendungsbereich

§ 1 – Gilt das MRG für meine Wohnung?
Das MRG gilt in drei Stufen:

• Vollanwendung: vor allem Altbauten, Baubewilligung vor 1953. Hier gelten alle Regeln, auch die Mietzinsobergrenzen.
• Teilanwendung: zum Beispiel Neubauten ohne Förderung oder neuere Eigentumswohnungen. Hier gelten nur einzelne Regeln, vor allem Kündigungsschutz, Befristung, Eintrittsrecht und Kaution. Die Miethöhe ist frei.
• Vollausnahme: etwa Ein- und Zweifamilienhäuser oder Ferienwohnungen. Hier gilt das MRG gar nicht, sondern das ABGB.

§ 2 – Hauptmiete und Untermiete
Regelt, wann jemand Hauptmieter und wann Untermieter ist. Das ist wichtig, weil Hauptmieter deutlich mehr Rechte haben.

Erhaltung und Veränderungen

§ 3 – Erhaltungspflicht des Vermieters
Der Vermieter muss die allgemeinen Teile des Hauses erhalten, etwa Dach, Stiegenhaus und Leitungen. In der Wohnung muss er ernste Schäden am Haus und erhebliche Gesundheitsgefahren beheben. Seit 2015 muss er auch mitvermietete Thermen und Heizgeräte reparieren oder tauschen.

§ 4 – Nützliche Verbesserungen
Erlaubt Verbesserungen am Haus, etwa einen Lift oder eine Wärmedämmung, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll sind.

§ 6 – Durchsetzung der Erhaltung
Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, können Mieter bei Gericht oder der Schlichtungsstelle beantragen, dass die Arbeiten angeordnet werden.

§ 8 – Pflichten des Mieters
Der Mieter muss die Wohnung pfleglich behandeln und warten. Für notwendige Arbeiten oder Besichtigungen muss er dem Vermieter nach Ankündigung Zutritt gewähren.

§ 9 – Veränderungen durch den Mieter
Will der Mieter wesentlich umbauen, etwa eine Klimaanlage, Wallbox oder neues Bad einbauen, muss er das ankündigen. Widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt.

§ 10 – Ersatz von Investitionen beim Auszug
Hat der Mieter wertvolle Investitionen gemacht, die über die Mietdauer hinaus nützen, etwa eine neue Heizung oder Sanitäranlage, kann er beim Auszug anteiligen Ersatz verlangen. Er muss das rechtzeitig schriftlich geltend machen.

Untermiete und Eintrittsrecht

§ 11 – Untervermietung
Ein vertragliches Verbot der Untervermietung wirkt nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund ist zum Beispiel, dass die ganze Wohnung untervermietet wird oder die Untermiete deutlich überhöht ist.

§ 12 und § 14 – Abtretung und Eintritt
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter seinen Mietvertrag an nahe Angehörige abtreten (§ 12). Stirbt der Mieter, können Ehepartner, Lebensgefährten, Kinder oder Geschwister in den Vertrag eintreten, wenn sie dort gewohnt haben und die Wohnung dringend brauchen (§ 14).

Miete und Kosten

§ 15 – Was zum Mietzins gehört
Der Mietzins besteht aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, den Kosten für Gemeinschaftsanlagen und gegebenenfalls einem Entgelt für mitvermietete Möbel. Dazu kommt die Umsatzsteuer.

§ 15a – Ausstattungskategorien
Teilt Wohnungen in die Kategorien A bis D ein, je nach Ausstattung, etwa mit Bad, WC und Heizung. Die Kategorie entscheidet mit über die zulässige Miete.

§ 16 – Höhe des Hauptmietzinses
In der Vollanwendung gelten Obergrenzen: meist der Richtwert mit Zu- und Abschlägen, bei Kategorie D der Kategoriebetrag. In Ausnahmefällen ist ein „angemessener“ Mietzins erlaubt, etwa bei Geschäftsräumen. Bei befristeten Verträgen ist der Hauptmietzins um 25 % zu senken.

§ 16b – Kaution
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters, sicher und verzinst angelegt werden. Nach dem Auszug ist sie samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen.

§ 17 – Aufteilung der Kosten
Betriebskosten und andere gemeinsame Kosten werden nach der Nutzfläche auf die Wohnungen aufgeteilt, außer es wurde gültig etwas anderes vereinbart.

§ 18 – Mieterhöhung für Erhaltungsarbeiten
Reichen die Mieteinnahmen für notwendige große Erhaltungsarbeiten nicht aus, kann der Vermieter über ein Gerichts- oder Schlichtungsverfahren eine befristete Erhöhung des Hauptmietzinses erwirken.

§ 20 – Hauptmietzinsabrechnung
In der Vollanwendung muss der Vermieter jährlich offenlegen, was er an Hauptmietzins eingenommen und für das Haus ausgegeben hat. Das ist die sogenannte Mietzinsreserve.

§ 21 – Betriebskosten
Legt fest, welche Kosten als Betriebskosten weiterverrechnet werden dürfen: unter anderem Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Allgemeinstrom, Hausversicherungen, Verwaltung und Grundsteuer. Die Jahresabrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen.

§ 24 – Gemeinschaftsanlagen
Kosten für Lift, Waschküche, Grünanlagen oder Spielplatz dürfen auf jene Mieter aufgeteilt werden, die diese Anlagen nutzen können.

§ 27 – Verbotene Vereinbarungen
Ablösen ohne gleichwertige Gegenleistung sind verboten, ebenso überhöhte Mieten. Zu viel Bezahltes können Mieter zurückfordern.

Vertragsdauer und Kündigung

§ 29 – Befristung und Vertragsende
Befristete Wohnungsmietverträge müssen schriftlich sein und mindestens 3 Jahre dauern. Seit 2026 sind es 5 Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Wird ein abgelaufener Vertrag nicht beendet, verlängert er sich einmal um 3 Jahre und wird dann unbefristet. Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen.

§ 30 – Kündigung nur aus wichtigem Grund
Der Vermieter kann nur aus gesetzlich genannten Gründen kündigen. Dazu zählen Mietrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, unleidliches Verhalten, gänzliche Untervermietung zu überhöhtem Preis, Nichtbenützung der Wohnung oder in engen Grenzen Eigenbedarf.

§ 33 – Kündigung über das Gericht
Der Vermieter muss die Kündigung gerichtlich einbringen. Bei Mietrückstand kann der Mieter die Kündigung abwenden, wenn er den Rückstand bis zum Schluss der Verhandlung nachzahlt und ihn kein grobes Verschulden trifft.

Verfahren

§ 37 – Schlichtungsstelle und Außerstreitverfahren
Streitigkeiten über Mietzinshöhe, Betriebskosten oder Erhaltung werden in einem vereinfachten Verfahren entschieden. In manchen Städten muss man sich zuerst an die Schlichtungsstelle der Gemeinde wenden, etwa in Wien und Graz.

Neben dem MRG ebenfalls wichtig

• Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG): regelt seit 2026, wie Mieten an die Inflation angepasst werden dürfen. Erhöht wird nur einmal jährlich am 1. April, über 3 % Inflation zählt nur die Hälfte.
• Richtwertgesetz: legt die Richtwerte je Bundesland fest.
• ABGB: gilt für alle Mietverhältnisse, die nicht unter das MRG fallen, zum Beispiel Einfamilienhäuser.

Stand: Oktober 2026. Diese Übersicht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.