Mietkaution Österreich
Kaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung richtig regeln
Mietrückstände, Schäden an der Wohnung oder offene Betriebskosten können für Vermieter schnell teuer werden. Die Kaution ist dafür der Puffer: Sie sichert Ihre Forderungen ab, ohne dass Sie gleich vor Gericht gehen müssen. Wichtig ist aber, dass die Kaution wirtschaftlich dem Mieter gehört. Sie dürfen sie nur verwenden, wenn konkrete Forderungen bestehen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, bei hochwertig ausgestatteten Wohnungen oder Gewerbeobjekten auch bis zu sechs. Die Höhe muss aber angemessen sein. Eine überhöhte Kaution kann als unzulässige Ablöse gelten. Begründen Sie eine höhere Kaution daher nachvollziehbar, etwa mit einer besonders hochwertigen Ausstattung.
Was gehört in den Mietvertrag?
- Höhe: der Betrag in Euro
- Form: Überweisung, Sparbuch, Bankgarantie oder Versicherung
- Fälligkeit: meist bei Schlüsselübergabe. Bei Ratenzahlung sollten alle Raten spätestens zu Mietbeginn bezahlt sein.
- Anlage und Zinsen: Die Zinsen gehören dem Mieter.
- Verwendung: wofür die Kaution herangezogen werden darf, etwa Mietrückstände, Schäden oder Betriebskostennachzahlungen
Regeln Sie alles schriftlich. Mündliche Absprachen führen fast immer zu Streit.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Die Kaution gehört nicht auf Ihr Privatkonto. Für Mietverhältnisse im Mietrechtsgesetz (MRG) schreibt das Gesetz vor, dass die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen, sicher und verzinst angelegt wird, etwa auf einem eigenen Kautionskonto oder Sparbuch. Das schützt sie auch im Fall einer Insolvenz. Auch außerhalb des MRG ist diese Anlage dringend zu empfehlen.
Welche Formen gibt es?
- Überweisung auf ein Kautionskonto: einfach, sicher und transparent. Das ist die häufigste Variante.
- Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter eröffnet ein Sparbuch auf seinen Namen und verpfändet es an Sie. Das ist ebenfalls sicher, aber mit etwas mehr Aufwand verbunden.
- Bankgarantie: Die Bank zahlt im Ernstfall direkt an Sie. Für den Mieter angenehm, weil er keine große Summe auf einmal aufbringen muss.
- Kautionsversicherung: Eine Versicherung haftet für Ihre Forderungen, der Mieter zahlt dafür eine jährliche Prämie. Sinnvoll vor allem bei Mietern mit guter Bonität.
Wann dürfen Sie auf die Kaution zugreifen?
Nur bei belegbaren Forderungen, zum Beispiel:
- offene Miete oder Betriebskosten
- Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
- fehlende Schlüssel oder eine nicht erledigte vereinbarte Endreinigung
Normale Abnutzung ist kein Grund für einen Abzug. Bei Schäden zählt der Zeitwert, nicht der Neupreis. Halten Sie alles mit Übergabeprotokoll, Fotos und Rechnungen fest. Ohne Beweise ist ein Einbehalt kaum durchsetzbar.
Während das Mietverhältnis läuft, bleibt die Kaution als Sicherheit bestehen. Der Mieter kann nicht verlangen, dass offene Mieten einfach damit verrechnet werden.
Rückzahlung
Nach dem Auszug müssen Sie die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen. In der Praxis gilt ein bis zwei Monate als angemessen, um offene Posten und Schäden zu prüfen.
- Ausstehende Betriebskostenabrechnung: Sie dürfen einen angemessenen Teil zurückbehalten, den Rest zahlen Sie sofort aus.
- Abrechnung: Erklären Sie alle Abzüge schriftlich und belegen Sie sie.
- Sparbuch: Geben Sie das Pfandrecht frei.
- Bankgarantie oder Versicherung: Bestätigen Sie schriftlich, dass keine Forderungen mehr offen sind.