Photovoltaik im Mietshaus

Photovoltaik im Mietshaus

Photovoltaik für Vermieter: Mehr Rendite vom eigenen Dach

Eine Photovoltaikanlage (PV) senkt Betriebskosten, bringt zusätzliche Einnahmen und macht Ihr Haus zukunftsfit. Besonders bei Mehrparteienhäusern kann sich das für Vermieter lohnen. Hier lesen Sie, welche Modelle es gibt, was rechtlich und steuerlich zu beachten ist und welche Förderungen helfen.

Ihre Vorteile

  • Niedrigere Betriebskosten: Der Solarstrom versorgt direkt Stiegenhausbeleuchtung, Aufzug, Garagentor, Heizungspumpen, Wärmepumpe, Lüftung oder E-Ladestationen. Davon profitieren auch die Mieter über geringere Betriebskosten.
  • Zusätzliche Einnahmen: Überschüssigen Strom speisen Sie gegen Vergütung ins Netz ein, verkaufen ihn an Ihre Mieter oder vermarkten ihn bei größeren Anlagen direkt.
  • Mehr Wert und bessere Vermietbarkeit: Ein Haus mit eigener Stromerzeugung wirkt modern und nachhaltig. Das ist besonders gefragt bei Mietern mit E-Auto.

Welche Modelle gibt es?

  • Eigene Anlage: Sie investieren selbst, meist einige zehntausend Euro. Dafür gehören Ihnen alle Ersparnisse und Erlöse. Sie tragen aber Wartung, Versicherung und Abrechnung, und steuerlich wird es aufwendiger. Liefern Sie den Strom auch an Ihre Mieter, gilt das als Mieterstrom, in Österreich meist als „gemeinschaftliche Erzeugungsanlage“. Die Mieter bekommen günstigen Strom, Sie eine Einnahme, werden aber quasi zum Stromlieferanten. Viele überlassen die Abrechnung deshalb einem Dienstleister.
  • Dach verpachten (Contracting): Ein Anbieter baut und betreibt die Anlage, Sie bekommen eine Dachmiete. Das ist ohne Risiko und Aufwand, aber mit wenig Einfluss und langer Bindung, oft 15 bis 20 Jahre. Den Großteil des Gewinns hat der Betreiber.
  • Energiegemeinschaft: Die Anlage wird gemeinsam betrieben, auch Mieter können sich beteiligen. Der Einstieg ist günstig und die Akzeptanz hoch, Sie haben aber weniger Kontrolle.

Ist mein Dach geeignet?

  • Fläche und Statik: Als Faustregel liefern 10 m² Module rund 1.500 kWh im Jahr. Bei älteren Häusern muss die Tragfähigkeit geprüft werden.
  • Ausrichtung: Am besten nach Süden mit 30 bis 35° Neigung. Eine Ost-West-Ausrichtung verteilt den Strom gleichmäßiger über den Tag. Achten Sie auf Schatten durch Bäume oder Nachbarhäuser.
  • Technik: Moderne monokristalline Module und ein Wechselrichter mit Überwachung (Monitoring) sind heute Standard. Ein Speicher ist kein Muss, erhöht aber den Eigenverbrauch.
  • Netzanschluss: Klären Sie früh mit dem Netzbetreiber, ob der Hausanschluss die Einspeisung verkraftet. Planen Sie E-Ladestationen am besten gleich mit.
  • Lebensdauer: Module halten 25 bis 30 Jahre, Wechselrichter meist 10 bis 15 Jahre.

Förderungen

Der Bund fördert PV-Anlagen und teils Speicher über die Investitionsförderung nach dem Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG), gestaffelt nach Größe. Dazu kommen oft Förderungen von Land und Gemeinde, die sich häufig kombinieren lassen. Die Programme ändern sich laufend, prüfen Sie daher immer den aktuellen Stand.

Wichtig: Beantragen Sie die Förderung vor der Auftragsvergabe, sonst ist der Anspruch weg.

Steuern: unbedingt mit dem Steuerberater klären

  • Umsatzsteuer: Verkaufen Sie Strom an Mieter oder ins Netz, fällt meist Umsatzsteuer an. Dafür können Sie die Vorsteuer aus der Investition zurückholen. Für kleine Anlagen gibt es die Kleinunternehmerregelung.
  • Einkommensteuer: Je nach Umfang zählen die Erlöse zur Vermietung oder gelten als gewerbliche Einkünfte. Das kann bis zur Gewerbeanmeldung führen.
  • Abschreibung: PV-Anlagen werden üblicherweise über 20 Jahre abgeschrieben, also 5 % pro Jahr. Speicher gelten oft als eigenes Wirtschaftsgut.

Rechtliches

  • Genehmigungen: Sie brauchen Elektro- und Sicherheitsunterlagen sowie eine Meldung an den Netzbetreiber. Je nach Bundesland und Größe kommt eine Bau- oder Gewerbebewilligung dazu.
  • Mieterstrom: Regeln Sie schriftlich Zähler, Preise, Abrechnung und ob die Teilnahme freiwillig ist. Bei Dachverpachtung braucht es einen klaren Vertrag zu Nutzung, Wartung und Kündigung.
  • Eigentumswohnhaus: Hier brauchen Sie in der Regel die Zustimmung der anderen Eigentümer, denn eine PV-Anlage kann eine wesentliche Veränderung sein. Beschlüsse sollten Sie dokumentieren.
  • Datenschutz: Verbrauchsdaten sind personenbezogen. Die Abrechnung muss DSGVO-konform sein, und die Mieter müssen informiert werden.

Im laufenden Betrieb

  • Abrechnung: am besten nach geeichten Zählern. Am einfachsten ist es, den Solarstrom für den Allgemeinstrom zu verwenden und so direkt die Betriebskosten zu senken.
  • Wartung: regelmäßige Sichtkontrolle von Modulen, Kabeln und Befestigung.
  • Versicherung: eine Ertragsausfallversicherung und eine erweiterte Haftpflicht sind empfehlenswert.
  • Monitoring: Die digitale Überwachung zeigt Leistungseinbrüche sofort, so können Sie rasch reagieren.

Fazit

Richtig geplant ist eine PV-Anlage ein Gewinn für beide Seiten: Sie senkt die Kosten, bringt Einnahmen und steigert den Wert Ihres Hauses. Klären Sie Dach, Förderung, Steuer und Verträge vorab, dann steht der Sonnenrendite nichts im Weg.