Mieweg / 5.MILG

Mieweg / 5.MILG

Mietrecht neu ab 2026: Mit dem 5. MILG und dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gelten neue Spielregeln für Wertsicherung, Mieterhöhungen und befristete Mietverträge. Hier lesen Sie, was das für Vermieter bedeutet.

Warum es das MieWeG gibt

Bisher gab es bei Wertsicherungsklauseln einen Wildwuchs: viele verschiedene Formulierungen, teils rechtlich umstritten, teils kaum nachvollziehbar zu berechnen. Das MieWeG ersetzt diese Unsicherheit durch eine einheitliche und transparente Regel. Mieter und Vermieter wissen damit, woran sie sind und wo die Grenzen liegen. Gerade in Phasen hoher Inflation sollen Mieterhöhungen gebremst werden, ohne dass eine Seite unfair belastet wird.

Was heißt das konkret für Sie als Vermieter?

  • Verträge prüfen: Sehen Sie sich alle bestehenden Mietverträge mit Wertsicherungs- oder Indexklausel genau an. Für jede Anpassung ab 2026 gilt die neue Regelung, bei Altverträgen in Form einer Parallelberechnung.
  • Abläufe anpassen: Mieten dürfen künftig nur mehr einmal im Jahr erhöht werden, und zwar am 1. April. Eigene oder häufigere Anpassungstermine sind damit großteils Geschichte. Umso wichtiger wird eine langfristige Planung, vor allem bei neuen unbefristeten Mietverträgen.
  • Vorsichtiger kalkulieren: Liegt die Inflation über 3 %, darf die Teuerung nicht mehr zur Gänze weitergegeben werden. Rechnen Sie bei Mieterhöhungen und Renditeerwartungen daher realistischer, besonders wenn größere Investitionen anstehen.
  • Befristungen beachten: Gelten Sie nach dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) als Unternehmer, beträgt die Mindestbefristung bei neuen Mietverträgen künftig fünf Jahre. Prüfen Sie das vor jeder Neuvermietung.
  • Sauber dokumentieren: Halten Sie jede Wertanpassung nachvollziehbar fest, mit Berechnung und Grundlagen. Eine saubere Dokumentation ist Ihr bester Schutz bei rechtlichen Auseinandersetzungen.

Was ist das 5. MILG und das MieWeG?

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beginnt ein neuer Abschnitt im österreichischen Mietrecht. Es verändert die Wertsicherung, die Mietzinsanpassung und die Gestaltung von Mietverträgen spürbar. Vermieter sollten die Neuerungen daher rechtzeitig kennen und ihre bestehenden Verträge prüfen. Da das Thema sehr aktuell ist, sind weitere Änderungen nicht ausgeschlossen.

Herzstück: das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Kern des 5. MILG ist das neue MieWeG. Es bringt Ordnung in die bisher kaum geregelte Verwendung von Wertsicherungsklauseln und soll sie einfacher machen. Wie gut das in der Praxis funktioniert, wird sich erst zeigen.

Das Gesetz gilt für Haupt- und Untermietverträge. Seit 1. Jänner 2026 darf eine vereinbarte Wertsicherung nur mehr einmal jährlich zu einer Erhöhung führen, und zwar jeweils am 1. April. Maßgeblich ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) im Vorjahr. Steigt der VPI um mehr als 3 %, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.

Für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also bei Richtwert- und Kategoriemieten, gibt es zusätzliche Obergrenzen: 2026 höchstens 1 %, 2027 höchstens 2 %. Erst ab 2028 gilt auch hier die allgemeine Regel mit 3 % und Hälfte.

Gilt das auch für bestehende Verträge?

Ja. Das neue Modell betrifft nicht nur neue Verträge, sondern auch laufende Mietverhältnisse mit einer wirksam vereinbarten Wertsicherung. Dafür sieht das Gesetz eine Parallelrechnung vor: Bei jeder Anpassung wird sowohl nach der Vertragsklausel als auch nach dem MieWeG gerechnet. Erhöht werden darf nur, wenn beide Berechnungen das zulassen, und nur zum nächsten 1. April. Wird ein Vertrag im Laufe des Jahres abgeschlossen, ist die erste Erhöhung frühestens am 1. April des Folgejahres möglich, mit anteiliger Berücksichtigung der Indexveränderung. Vermieter können das MieWeG-Modell auch direkt als Wertsicherung in ihre Mietverträge übernehmen.

Für wen gilt das MieWeG?

Im Mittelpunkt stehen Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, also vor allem klassische Altbau- und Mietwohnungen. Auch Wohnungsmietverträge außerhalb der MRG-Beschränkungen können erfasst sein, wenn eine Wertsicherung vereinbart wurde. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten die neuen Regeln in der Regel nicht, dort bleibt die Mietzinsgestaltung weitgehend frei.

Auch die Richtwert- und Kategoriebeträge werden neu angepasst: 2026 um 1 %, 2027 um 2 %, ab 2028 nach der allgemeinen MieWeG-Regel.

Längere Mindestbefristung

Gelten Sie als Vermieter als Unternehmer im Sinne des KSchG, verlängert sich die Mindestdauer befristeter Wohnungsmietverträge ab 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre. Das betrifft nur neue Verträge und Verlängerungen. Lassen Sie das vor jeder Befristung fachlich prüfen.

Gut zu wissen: In der Praxis gilt oft die Faustregel, dass man mit weniger als fünf vermieteten Objekten noch nicht als Unternehmer gilt. Dann bleibt es bei drei Jahren. Entscheidend ist aber immer der Einzelfall.

Grenzen für Rückforderungen

Das 5. MILG begrenzt auch, wie weit Mieter zu viel bezahlte Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel zurückverlangen können:

  • Ist das Mietverhältnis bereits beendet, gilt das für Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende.
  • Läuft der Vertrag noch, gilt es für die letzten fünf Jahre, bevor der Mieter von der Unwirksamkeit und seinem Anspruch erfahren hat.

In beiden Fällen verjährt der Anspruch drei Jahre ab Kenntnis. Rückforderungen, die schon vor dem 1. Jänner 2026 bei Gericht eingebracht wurden, sind davon nicht betroffen.