Der Wartungskalender für Vermieter

Wartung und Prüfungen: Die wichtigsten Fristen für Vermieter in Österreich

Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihre Immobilie sicher ist und funktioniert. Dazu gehört nicht nur, Schäden zu beheben, sondern auch regelmäßige Wartungen und Prüfungen, von der Therme über den Rauchfangkehrer bis zum Aufzug. Hier finden Sie die wichtigsten Fristen im Überblick.

Warum die Fristen so wichtig sind

Haftung: Passiert etwas, weil eine Wartung versäumt wurde, haften Sie. Bei Personenschäden, etwa im Aufzug, drohen sogar strafrechtliche Folgen.
Versicherung: Viele Versicherungen zahlen nur, wenn alle vorgeschriebenen Wartungen nachweislich gemacht wurden.
Mietminderung: Fällt zum Beispiel die Heizung im Winter aus, dürfen Mieter die Miete kürzen, bis der Mangel behoben ist.
Kosten sparen: Eine Thermenwartung kostet rund 100 bis 200 Euro, eine neue Therme 3.000 bis 5.000 Euro. Wer regelmäßig warten lässt, erkennt Probleme früh, spart Energie und hat zufriedenere Mieter.

Heizung und Therme

Thermen und Heizungen sollten einmal im Jahr gewartet werden, am besten im Spätsommer vor der Heizsaison. Gesetzlich ist das nicht direkt vorgeschrieben, aber meist Voraussetzung für Garantie und Versicherung.

Gastherme in der Wohnung: Die laufende Wartung wird oft vertraglich dem Mieter übertragen. Für größere Mängel und die Erhaltung bleiben aber Sie zuständig.
Zentralheizung: Hier kümmern Sie sich um die Wartung. Die Kosten können Sie in der Regel weiterverrechnen.

Bewahren Sie jedes Wartungsprotokoll auf.

Rauchfangkehrer und Abgasmessung

Bei Gas- und Ölheizungen überprüft der Rauchfangkehrer in der Regel einmal jährlich die Abgasanlage. Bei Kaminen und Holzöfen sind es oft zwei- bis viermal pro Jahr.

Bei Gasthermen kommt alle ein bis drei Jahre eine Abgasmessung dazu, je nach Gerät. Den Rauchfangkehrer können Sie sich nicht aussuchen, er ist fix für Ihr Gebiet zuständig und meldet sich meist von selbst. Die Kosten liegen bei etwa 50 bis 150 Euro pro Jahr und Wohnung und können als Betriebskosten verrechnet werden. Findet er Mängel, müssen Sie diese innerhalb der gesetzten Frist beheben lassen. Im Ernstfall wird die Therme stillgelegt.

Elektrik und Blitzschutz

Für bestehende Elektroinstallationen gibt es keine gesetzliche Prüffrist. Empfohlen wird eine Prüfung durch einen Elektriker alle 10 bis 15 Jahre, bei Altbauten oder nach Umbauten früher. Die Kosten tragen Sie.

Wichtig: Bei einer Neuvermietung müssen Sie einen aktuellen Elektrobefund (E-Befund) vorlegen. Eine vorhandene Blitzschutzanlage ist alle drei bis vier Jahre von einem Fachbetrieb zu prüfen.

Rauchmelder

Die Rauchmelderpflicht ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Meist sind Sie für Einbau und Wartung verantwortlich. Rauchmelder sollten einmal im Jahr getestet werden, ideal sind Geräte mit 10-Jahres-Batterie. Die Wartungskosten können Sie grundsätzlich weiterverrechnen, die Verantwortung für die Funktion bleibt aber bei Ihnen.

Aufzug

Aufzüge müssen jährlich von einer autorisierten Stelle geprüft und laufend gewartet werden. Dazu kommen kürzere Sichtkontrollen. Die Kosten liegen bei etwa 1.000 bis 3.000 Euro pro Jahr und sind als Betriebskosten verrechenbar. Das Prüfprotokoll muss im Aufzug aushängen und mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden.

Lüftungsanlagen

Lüftungsanlagen brauchen eine jährliche Inspektion samt Filterwechsel. Zentrale Anlagen brauchen zusätzlich alle drei bis fünf Jahre eine Kanalreinigung. Filter und Strom können Sie meist weiterverrechnen, die Kanalreinigung zahlen in der Regel Sie.

Legionellen

Legionellen vermehren sich in warmem Wasser. Bei größeren Wohnanlagen mit zentraler Warmwasserbereitung ist eine Prüfung etwa alle drei Jahre üblich, nach ÖNORM B 5019. Sie kostet rund 150 bis 300 Euro. Werden erhöhte Werte gefunden, müssen Sie sofort handeln, etwa mit einer thermischen Desinfektion. Das Warmwasser sollte über 60 Grad haben. Auch nach längerem Leerstand ist eine Prüfung sinnvoll.

Spielplatz und Außenanlagen

Spielgeräte müssen einmal jährlich von einem zertifizierten Prüfer kontrolliert werden. Dazu kommen regelmäßige eigene Sichtkontrollen. Die Kosten liegen bei etwa 200 bis 500 Euro pro Jahr. Zäune, Tore und Beleuchtung sollten Sie jährlich selbst kontrollieren.

Die Fristen auf einen Blick

Thermenwartung (zentral): jährlich – Fachbetrieb – weiterverrechenbar
Rauchfangkehrer: jährlich – Rauchfangkehrer – weiterverrechenbar
Abgasmessung Gastherme: alle 1–3 Jahre – Rauchfangkehrer – weiterverrechenbar
Elektroinstallation: alle 10–15 Jahre empfohlen – Elektriker – teilweise weiterverrechenbar
E-Befund: bei jeder Neuvermietung – Elektriker – nicht weiterverrechenbar
Blitzschutz: alle 3–4 Jahre – Fachbetrieb – weiterverrechenbar
Rauchmelder: jährlich – selbst oder Fachbetrieb – weiterverrechenbar Aufzug: jährlich – autorisierte Stelle – weiterverrechenbar
Lüftung (Wartung): jährlich – Fachbetrieb – teilweise weiterverrechenbar
Lüftungskanäle (Reinigung): alle 3–5 Jahre – Spezialbetrieb – nicht weiterverrechenbar
Legionellen: alle 3 Jahre (wenn Pflicht) – Labor – weiterverrechenbar
Spielplatz: jährlich – zertifizierter Prüfer – weiterverrechenbar

Ob Kosten weiterverrechnet werden dürfen, hängt im Einzelfall vom Mietvertrag und vom Mietrecht ab. Im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater oder Ihre Hausverwaltung.

So behalten Sie den Überblick

Wartungsverträge abschließen: Für Heizung, Aufzug und Lüftung lohnt sich das. Der Betrieb kümmert sich um die Termine und bietet oft Pauschalpreise. Bei Vollwartungsverträgen ist meist nur ein Teil weiterverrechenbar.
Kalender führen: Tragen Sie alle Fristen ein und lassen Sie sich einige Wochen vorher erinnern.
Alles dokumentieren: Bewahren Sie Protokolle, Prüfberichte und Rechnungen mindestens fünf, besser zehn Jahre auf, am besten zusätzlich digital. Im Schadensfall müssen Sie beweisen, dass alles erledigt wurde. Auch für die Betriebskostenabrechnung brauchen Sie die Belege.
Mieter informieren: Eine kurze Nachricht nach größeren Wartungen schafft Vertrauen.